Una vez un cliente me dio la mano sobre un lote a las afueras de Tamarindo, feliz con el precio al que le había bajado al vendedor, y se puso un poco pálido cuando le mencioné los costos de cierre. «¿Cómo así, eso es aparte?». Así es. Y prefiero que lo oiga de mí ahora que sentirlo en el estómago en la oficina del notario tres semanas después. Así que hablemos de números reales.
Calcule más o menos entre un 4.5% y un 6.5% del precio de compra para los costos de cierre en Costa Rica. En una propiedad de $400,000 eso anda por los $18,000 a $26,000. No son vueltos, y vale la pena planearlos desde el primer día en vez de andar corriendo al final.
¿De qué se compone ese 4.5% a 6.5%?
No es un gran cobro misterioso. Es una pila de rubros más pequeños, la mayoría fijados por el gobierno. Aquí le digo con honestidad para dónde se va la plata:
- Impuesto de traspaso: el grande, un impuesto nacional sobre el traspaso en sí, alrededor del 1.5% del valor registrado.
- Timbres de registro y documentales: un paquete de timbres pequeños (Registro Nacional, municipal, fiscal, agrario, del Colegio de Abogados) que sumados dan como otro punto porcentual, más o menos.
- Honorarios de notario / abogado: en Costa Rica el notario es un abogado con licencia especial que redacta e inscribe la escritura. Los honorarios siguen un arancel oficial según el precio, muchas veces alrededor del 1% al 2%, aunque en negocios grandes los abogados suelen rebajar los tramos de arriba. Pídalo.
- Honorario de plica (escrow): un monto fijo, normalmente de unos cientos de dólares hasta cerca de mil, que se le paga al agente de plica registrado que guarda y libera los fondos.
- Constitución de sociedad (opcional): tomar el título por medio de una S.R.L. o S.A. nueva le suma varios cientos de dólares para constituirla.
Le doy rangos a propósito. Las cifras exactas se mueven según el valor registrado y el arancel del abogado, y prefiero que confirme los decimales con su propio abogado a que me los reclame a mí. Pero ese rango del 4.5% al 6.5% se ha sostenido en cada negocio que he cerrado por años.
¿Quién paga qué, comprador o vendedor?
Aquí es donde la costumbre local importa, y donde un buen agente se gana el pan. Por costumbre de mucho tiempo aquí, el impuesto de traspaso, los timbres y el honorario del notario normalmente se reparten mitad y mitad entre comprador y vendedor. La plica también suele repartirse. La comisión inmobiliaria por costumbre la paga el vendedor.
Pero óigame bien: nada de eso es ley. Es costumbre, y la costumbre se negocia. En un punto caliente de Guanacaste un vendedor puede exigir que el comprador lo pague todo. En una propiedad que lleva dos temporadas verdes parqueada, el comprador puede empujar al vendedor a cubrir más. Lo he escrito de las dos formas. Lo que importa es que quién-paga-qué quede clavado en la opción de compra-venta antes de que nadie firme, para que nadie ande improvisando en la mesa de cierre.
Los costos que la gente olvida hasta que ya es tarde
El porcentaje de arriba es el cierre en sí. Hay unos vecinos de ese número que emboscan a los compradores:
- Diligencia debida: el estudio de registro, la revisión del plano y la verificación de la carta de agua. A veces va incluida en el honorario del abogado, a veces se cobra aparte. Plata bien gastada de cualquier forma.
- Costos de cambio y transferencia: mover fondos internacionalmente y convertir a dólares o colones lleva comisiones bancarias y un diferencial. En una suma grande, el tipo de cambio por sí solo le puede costar o ahorrar plata de verdad.
- Costos del primer año: no son costos de cierre exactamente, pero caen justo detrás. El impuesto municipal de bienes inmuebles (alrededor del 0.25%), el impuesto solidario de lujo si la casa es lo bastante valiosa, la cuota de condominio si vive en un residencial cerrado, y el impuesto de sociedades si compró por medio de una.
Una trampa que hay que nombrar: subvaluar el precio
Como varios de estos costos se calculan sobre el valor registrado, a los compradores a veces los empujan a inscribir un número más bajo del que de verdad pagaron, para rebajar el impuesto. Se lo digo sin rodeos. No lo haga. No es legal, Hacienda se ha puesto mucho más aguzada con los avalúos, y calladito lo muerde a usted después. Cuando venda, la ganancia de capital se le mide desde ese precio registrado artificialmente bajo, así que lo poco que se ahorra hoy lo devuelve, con intereses, a la salida. Un papel limpio vale más que el descuento, siempre.
¿Se pueden negociar los costos de cierre en Costa Rica?
Las partes del gobierno (impuesto de traspaso y timbres) están fijadas por ley; esas no se negocian, solo se negocia quién las cubre. Los honorarios de notario en transacciones grandes muchas veces tienen margen, y el reparto comprador/vendedor de todo lo demás está totalmente en juego. Esa es una conversación para tener de una vez, por escrito, en la opción de compra-venta.
¿Los costos de cierre se pagan en dólares o en colones?
La mayoría de las transacciones en el mercado costero de Guanacaste se cotizan y se pagan en dólares, y la plica maneja dólares sin problema. Algunos cobros del gobierno se calculan en colones al tipo de cambio oficial, pero como comprador usted por lo general fondea todo en dólares. Confirme la mecánica con su agente de plica para que no haya sorpresas el día de la transferencia.
¿El comprador paga la comisión inmobiliaria?
Por costumbre, no. Aquí la comisión del agente la paga el vendedor. Si un negocio se estructura distinto, eso es inusual y se le debe informar de forma clara y por escrito antes de que se comprometa.
En resumen
Planee entre un 4.5% y un 6.5% del precio, sepa que la mayor parte la fija el gobierno y que buena parte del resto por costumbre se reparte con el vendedor, y deje cada reparto por escrito en la opción de compra-venta antes de firmar. Métalo en su presupuesto desde el primer día para que sea una línea esperada y no una emboscada al final. Y tome estas como cifras generales. Su abogado o notario costarricense le dará los números exactos para su propiedad y su estructura.
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