«Yo quiero ser dueño de la playa». Lo he oído cien veces, casi siempre de alguien descalzo sobre la arena de Sámara a la hora dorada, y entiendo perfectamente el gustico. Pero me toca decirle la verdad honesta: en Costa Rica nadie es dueño de la playa. Ni usted, ni el señor de la casona de atrás, ni el hotel de al lado. Y en cuanto entiende por qué, todo el mercado costero de repente le hace clic.
Este es el tema más malentendido de los bienes raíces en Costa Rica, y el que más veces he visto a extranjeros perder plata por no captarlo. Así que aclarémoslo.
La regla de los 50/150: la zona marítimo terrestre
Por ley, los primeros 200 metros tierra adentro desde la pleamar son la zona marítimo terrestre (ZMT), y se parten en dos:
- Los primeros 50 metros, la zona pública. Le pertenece a todos y a nadie. No se puede poseer, ni arrendar, ni cercar, ni construir ahí, punto. Toda playa del país es pública hasta esa línea. Esa casona que usted ve «en» la playa en realidad está retirada, detrás de ella.
- Los siguientes 150 metros, la zona restringida. Esto es terreno de concesión. No lo puede poseer en pleno, pero sí puede tener una concesión, que en esencia es un arriendo de largo plazo otorgado por la municipalidad, renovable, típicamente por plazos de 20 años.
Así que cuando un anuncio dice «frente al mar», su primera pregunta debería ser siempre la misma: ¿esto es terreno titulado, o una concesión? Son animales completamente distintos, y el precio debería reflejar cuál está comprando de verdad.
Terreno de concesión: qué significa de verdad un arriendo
Una concesión no es una estafa. Muchísima propiedad costera legítima y valiosa de Guanacaste se tiene así, y la gente construye casas y hoteles hermosos encima. Pero necesita tener claros los ojos sobre lo que está recibiendo:
- Usted tiene un derecho de uso del terreno, otorgado por la municipalidad, no propiedad en pleno dominio. Renovable, pero no permanente, y viene con condiciones.
- La titularidad extranjera de una concesión está restringida. Por regla, un extranjero, o una sociedad de mayoría extranjera, por lo general no puede tener una concesión mayoritaria a su propio nombre. Las estructuras muchas veces exigen participación tica o residencia para cumplir. Esto es justo el tipo de cosa que usted no improvisa. Quiere un abogado costarricense que se especialice en concesiones de ZMT.
- La concesión se rige por el plan regulador local, que dicta qué puede construir, de qué tamaño y para qué uso. Que no haya plan regulador vigente puede significar que todavía no puede desarrollar nada.
- Usted paga un canon anual a la municipalidad, y los traspasos tienen que ser aprobados por ella y, en algunos casos, por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
Nada de eso hace mala la concesión. La hace distinta, y debería estar más barata que un terreno titulado comparable, porque usted está arrendando, no poseyendo. Cuando una concesión está cotizada como si fuera pleno dominio, alguien está apostando a que usted no sabe la diferencia.
Terreno titulado cerca de la playa: el punto dulce
Esto es lo que muchos compradores nunca se dan cuenta: sí hay terreno titulado, en pleno dominio, muy cerca del mar, apenas retirado más allá de esa zona marítima de 200 metros. Y en unos pocos casos raros, existe propiedad titulada dentro de lo que sería la zona, porque se tituló legalmente antes de que la ley marítima entrara a regir (inusual, y que vale la pena verificar con cuidado).
Para la mayoría de los compradores con los que trabajo, la jugada inteligente en esta costa es terreno titulado con una buena vista al mar o a un caminito de la arena, en vez de una concesión pegada al agua. Usted obtiene propiedad plena, los mismos derechos que tiene cualquier tico, un bien que les puede dejar a sus hijos, y un financiamiento y una reventa más sencillos. La playa sigue siendo pública y sigue estando a dos minutos a pie. De todas formas usted nunca la iba a cercar.
Cómo protegerse en un negocio costero
Si anda buscando cerca del agua en Guanacaste, unos no-negociables:
- Verifique primero el tipo de título. Que su abogado confirme en el Registro Nacional si es propiedad titulada o una concesión municipal, antes de que usted se enamore o firme nada.
- Mida desde la pleamar. Sepa exactamente dónde queda la propiedad respecto a las líneas de los 50 m y los 200 m. Un topógrafo lo resuelve.
- Para una concesión, contrate a un especialista en ZMT. Las reglas de titularidad para extranjeros son estrictas y específicas. La asesoría inmobiliaria general no alcanza aquí.
- Revise el plan regulador. Gobierna lo que se puede construir. En terreno de concesión, sobre todo, es la línea entre un sitio para casa y una vista carísima.
¿Puede un extranjero ser dueño de propiedad frente al mar en Costa Rica?
Un extranjero puede ser dueño de terreno titulado cerca de la playa con derechos plenos, igual que cualquier tico. Lo que un extranjero por lo general no puede hacer es tener una concesión mayoritaria en la zona marítima restringida a su propio nombre; eso conlleva requisitos de residencia y de participación local. Y nadie, extranjero o tico, puede ser dueño de los primeros 50 metros públicos. Confirme siempre la estructura exacta con un abogado costarricense.
¿Cuál es la diferencia entre propiedad titulada y concesión?
La propiedad titulada (pleno dominio) es propiedad de verdad, inscrita en el Registro Nacional, para siempre, que se puede vender y heredar libremente. Una concesión es un arriendo renovable de largo plazo de la municipalidad para usar terreno en la zona marítima restringida; no es propiedad, está sujeta a condiciones, cánones y aprobación para traspasar. El terreno titulado por lo general es más valioso y más sencillo; cotícelos en consecuencia.
¿Comprar en concesión es mala idea?
No. Es una forma legítima de tener terreno costero, y muchas casas maravillosas están encima de una. Solo es mala idea cuando usted paga de más porque creía que estaba comprando título, o cuando la estructura de titularidad extranjera no se arma bien. Con los ojos abiertos, el abogado correcto y un precio justo, una concesión puede ser una buena inversión.
En resumen
Nadie es dueño de la playa en Costa Rica, y honestamente eso es una virtud. Es por lo que la costa se mantiene pública y hermosa. Los primeros 50 metros son de todos, los siguientes 150 son terreno de concesión arrendable con restricciones reales para los extranjeros, y la verdadera propiedad en pleno dominio empieza más allá. Los compradores a quienes les va bien aquí saben cuál están comprando y pagan el precio correcto por ello. Tome esto como guía general de dos décadas en esta costa, no como asesoría legal. Para cualquier compra costera, un abogado costarricense que se especialice en la zona marítimo terrestre vale cada colón.
¿Está pensando en un lugar cerca del agua y no está seguro si es titulado o concesión? Mándeme el anuncio y le digo la verdad, o vea propiedades costeras y separamos el verdadero frente al mar de la letra chiquita.