Déjeme ahorrarle unas semanas de frustración con la respuesta que la mayoría de compradores no quiere oír. Si usted es extranjero y sueña con entrar a un banco costarricense y sacar una hipoteca a 30 años como la sacaría en Ohio o en Ontario, eso es muy difícil, casi siempre imposible, y en la rara ocasión en que sale, es caro. He visto compradores perseguir el financiamiento de un banco local por tres, cuatro meses y terminar justo donde arrancamos los demás. Así que saltémonos eso y hablemos de cómo la gente de verdad paga una propiedad en Guanacaste.
La realidad del efectivo
La gran mayoría de las compras de extranjeros aquí son de contado. Esa palabra asusta hasta que uno la desarma. “De contado” no significa que usted tenía toda la plata sentada en una cuenta corriente. Significa que no financió la propiedad costarricense a través de un banco costarricense. El dinero suele venir de vender otra propiedad, de sacarle equity a la casa allá en su país, de liquidar inversiones, o de un golpe de suerte.
El efectivo también lo hace un comprador más fuerte. A los vendedores de aquí les encanta una oferta limpia, sin financiamiento de por medio, porque cierra más rápido y no se cae por una negativa de préstamo. Cuando dos compradores le dan vueltas al mismo buen lote en Sámara o en Nosara, he visto al de contado ganarle a una oferta más alta que venía con un banco pegado.
Por qué las hipotecas de banco local son tan duras para el extranjero
Varias cosas se le acumulan en contra:
- Los bancos quieren ver ingresos locales y un historial crediticio costarricense, que la mayoría de compradores extranjeros sencillamente no tiene.
- El crédito para no residentes es limitado, cargado de papeleo y lento.
- Las tasas de interés corren muy por encima de las que usted conoce en su país, y los plazos son más cortos.
- El avalúo y el proceso de aprobación se pueden alargar tanto que le cuestan el negocio.
No es del todo imposible, sobre todo si usted tiene residencia e ingresos locales. Pero para el comprador internacional típico rara vez es el camino inteligente. No arme su plan alrededor de eso.
Financiamiento del dueño: la opción creativa más común
Esta es la herramienta a la que más echo mano cuando un comprador necesita plazos. En el financiamiento del dueño (el vendedor le financia), el vendedor se convierte en el banco. Usted da una prima, muchas veces del 30% al 50%, y paga el saldo en un plazo acordado con intereses, garantizado con una hipoteca inscrita sobre la propiedad.
Es flexible porque es una negociación privada. La tasa, el plazo, la prima, todo está sobre la mesa. No todo vendedor lo hace. Pero muchos sí, en especial los que son dueños libres de gravamen y les gusta la idea de un ingreso mensual estable en vez de un solo montón de plata que van a tener que reinvertir de todas formas. Cuando tengo un comprador que anda un poco corto, esta es la primera puerta que toco. Una advertencia que no dejo que ningún cliente se salte: inscriba bien la hipoteca en el Registro Nacional y deje que su abogado redacte los papeles correctamente, para que ambas partes sepan exactamente en qué terreno están si la vida se atraviesa.
Financiamiento del desarrollador en proyectos nuevos
¿Comprando en un desarrollo nuevo o en preventa? Pregunte por el financiamiento del desarrollador. Muchos proyectos por Guanacaste ofrecen planes de pago internos, a veces sin intereses mientras dura la construcción, con el saldo al entregar. Los términos cambian muchísimo de un proyecto a otro, así que lea la letra menuda y deje que su abogado la revise. Bien hecho, puede ser un buen puente, sobre todo en un lote o un condominio que usted compra temprano en la obra.
Un HELOC o refinanciamiento desde su país: muchas veces el ganador silencioso
Algunos de mis compradores más vivos nunca piden prestado ni un colón en Costa Rica. En vez de eso, le sacan al equity de su casa en su país de origen, con una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC), un refinanciamiento con retiro de efectivo, o una línea respaldada por valores. Y así aparecen aquí como compradores de contado.
Por qué esto gana tan seguido: las tasas y los plazos allá en su país suelen ser mucho mejores que cualquier cosa que le ofrezcan aquí, el proceso de aprobación es uno que usted ya entiende, y llega listo para cerrar rápido y limpio. Si tiene equity en su país, saque esos números antes de dar por hecho que está atado de manos. Llame primero a su prestamista de allá.
¿Cuánto efectivo necesito realmente?
Cuente con el precio de compra más gastos de cierre de aproximadamente 4.5% a 6.5%. Si usa financiamiento del dueño o del desarrollador, también va a necesitar la prima que le pidan. Y guarde un colchón, porque aquí no puede meter los gastos de cierre dentro de un préstamo local como quizás lo haría en su país.
¿Necesito residencia para conseguir financiamiento?
La residencia y los ingresos locales mejoran muchísimo sus posibilidades con un banco costarricense, pero aun así es más enredado que en su país. La mayoría de los no residentes se saltan los bancos locales por completo y usan efectivo, financiamiento del dueño, o plata traída de su país.
¿Puedo usar mi propiedad costarricense como garantía de un préstamo?
Sí, en el sentido de que el financiamiento del dueño y algunos préstamos privados se garantizan con una hipoteca inscrita sobre la propiedad. Pedir prestado contra una propiedad que ya tiene libre de gravamen a través de un banco local, en cambio, choca con los mismos obstáculos del no residente.
¿Es seguro para el comprador el financiamiento del dueño?
Puede ser muy seguro cuando se hace bien, con una hipoteca debidamente inscrita y términos claros redactados por su abogado. Los riesgos vienen de los tratos de palabra y del papeleo vago, así que nunca haga uno sin revisión legal.
La conclusión honesta
No arme su plan de Costa Rica alrededor de una hipoteca local que lo más probable es que no salga. Ármelo alrededor del efectivo, y después mire el financiamiento del dueño, los plazos del desarrollador, o sacarle equity a su casa para llegar a la meta. Así es como la enorme mayoría de mis compradores en Guanacaste de verdad financia su compra. Esta es una guía general, no asesoría financiera, así que pase sus números específicos por su abogado costarricense y su prestamista de allá.
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