«Un amigo me dijo que tengo que armar una sociedad para comprar en Costa Rica». Oigo esa frase constantemente, y es media verdad, que es la clase de verdad más peligrosa. Usted puede comprar por medio de una sociedad costarricense, muchos extranjeros lo hacen, y a veces es la jugada inteligente. Pero no es obligatorio, no es gratis, y a muchos de mis compradores les conviene más tener el título a su propio nombre. Aquí va la versión honesta.
Usted puede tener el título de dos formas
Aquí puede ser dueño de bienes raíces a su nombre personal o por medio de una sociedad, lo más común una S.A. (Sociedad Anónima) o una S.R.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada, más o menos una LLC). Las dos le dan la misma propiedad de fondo, en pleno dominio, sobre el inmueble. La diferencia es la envoltura de alrededor, y el papeleo que esa envoltura arrastra consigo.
Por qué la gente usa una sociedad
Hay unas razones genuinas, y quiero dejar claro que son consideraciones posibles, no garantías. Converselas con su abogado:
- Separación de responsabilidad. Si va a alquilar la propiedad, montar un negocio en ella o tener varias propiedades, una sociedad puede aislar el riesgo, para que un problema con un bien no alcance a los otros ni a su bolsillo personal.
- Privacidad. El registro muestra a la sociedad como dueña en lugar de su nombre directo.
- Planificación sucesoria. Dejarles a sus herederos acciones de una sociedad puede ser mucho más sencillo que sucesionar bienes raíces en manos de un extranjero, y les puede ahorrar un proceso sucesorio costarricense. Esta es la razón que más veces se sostiene, por mi experiencia.
- Varios dueños. ¿Compra con socios o con familia? La propiedad por acciones mantiene la parte de cada quien limpia y traspasable.
S.A. vs. S.R.L.: la versión corta
Las dos funcionan bien para tener propiedad. Las diferencias prácticas que de verdad le importan a la mayoría de compradores:
- Una S.R.L. por lo general es más simple y barata de manejar. La administran gerentes, los traspasos de cuotas pueden requerir el consentimiento de los dueños actuales, y muchos compradores la encuentran más adecuada para una sola propiedad. También suele acomodarse mejor al lado tributario de Estados Unidos, porque se parece a grandes rasgos a una LLC.
- Una S.A. tiene una estructura más formal, una junta directiva con presidente, secretario y tesorero, y acciones libremente traspasables. Es la opción tradicional y sigue siendo muy común.
Ninguna es «mejor» en abstracto. Depende de cuántos dueños haya, de su panorama tributario en su país, y de cómo piensa usar la propiedad. Esta es una conversación para su abogado y, honestamente, para su contador allá en su país.
Los costos que nadie menciona hasta después
Aquí es donde me gano la fama de ser directo. Una sociedad no es un trámite de una sola vez. Es una obligación continua con costos recurrentes, entre ellos:
- El impuesto a las personas jurídicas, una tasa anual del gobierno que toda sociedad activa debe, gane o no gane un colón.
- Declaraciones anuales como la D-101 de renta y la D-195 de registro de accionistas / beneficiarios finales. Sáltese estas y se expone a multas o a una sociedad congelada.
- El timbre de educación y cultura y otros cobros pequeños anuales del gobierno.
- Honorarios de contador y de abogado para mantener la sociedad al día y presentar a tiempo.
- El costo de constitución por adelantado para crear la sociedad de entrada.
Ninguno de estos es enorme por sí solo, pero se van sumando año tras año, y me he topado con compradores que armaron una sociedad en piloto automático, ignoraron las declaraciones y heredaron un enredo por su descuido. Si es dueño de una sociedad aquí, se está inscribiendo para alimentarla de papeleo todos los años. No le voy a dar cifras exactas, porque cambian, así que pida un número actual a su abogado.
¿Cuándo conviene más el nombre personal?
Para muchos de mis compradores, una sola casa de vacaciones o de pensión que van a habitar y nunca alquilar, tener el título a nombre personal es más barato, más simple y perfectamente seguro. Sin impuesto anual de sociedades, sin D-101, sin compañía que cuidar. Igual es dueño en pleno dominio con todos los derechos.
La contra es que la propiedad personal puede significar un proceso sucesorio costarricense para sus herederos, y pone su nombre directo en el título. Si ninguna de esas dos cosas lo desvela, no pague por una estructura que no necesita.
¿Puedo pasar una propiedad de mi nombre a una sociedad después?
Sí, pero es un traspaso, lo que significa otra escritura y más costos de cierre. Por lo general sale más barato decidir bien antes de comprar que reestructurar después.
¿Una sociedad me ayuda a evitar impuestos?
No de la forma que la gente sueña. No borra el impuesto de traspaso ni el de propiedad costarricense, y si usted es estadounidense, una sociedad extranjera puede crearle verdaderos dolores de cabeza de reporte con el IRS. Meta siempre a un profesional tributario transfronterizo antes de asumir que hay ahorro.
¿La ruta de la sociedad es segura para extranjeros?
Completamente. Los extranjeros pueden ser dueños y controlar sociedades costarricenses en pleno. El riesgo no es la titularidad, es descuidar el mantenimiento anual.
La conclusión honesta
Una sociedad es una herramienta, no una regla. Brilla para alquileres, varias propiedades, varios dueños y planificación sucesoria, y muchas veces es demasiado para una sola casa que va a habitar usted mismo. La respuesta correcta depende de su situación, y esto es guía general y no asesoría legal ni tributaria, así que decida con su abogado costarricense y su contador de su país en la misma mesa.
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