Immobilien in Costa Rica über eine Gesellschaft kaufen: SA oder SRL?

„Mein Freund hat mir gesagt, ich müsse eine Gesellschaft gründen, um in Costa Rica zu kaufen.“ Diesen Satz höre ich ständig, und er ist halb wahr – die gefährlichste Sorte von wahr. Sie können über eine costa-ricanische Gesellschaft kaufen, viele Ausländer tun es, und manchmal ist es klug. Aber es ist keine Pflicht, es ist nicht gratis, und viele meiner Käufer fahren besser, wenn sie den Titel im eigenen Namen halten. Hier ist die ehrliche Version.

Sie können den Titel auf zwei Arten halten

In Costa Rica können Sie Immobilien im eigenen Namen besitzen oder über eine Gesellschaft, meist eine S.A. (Sociedad Anónima, eine Aktiengesellschaft) oder eine S.R.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada, vergleichbar einer GmbH). Beide verschaffen Ihnen dasselbe zugrunde liegende volle Eigentum an der Immobilie. Der Unterschied liegt in der Hülle darum – und im Papierkram, der mit dieser Hülle einhergeht.

Warum Menschen eine Gesellschaft nutzen

Es gibt einige echte Gründe, und ich möchte klarstellen: Das sind mögliche Gesichtspunkte, keine Garantien. Besprechen Sie sie mit Ihrem Anwalt:

• Haftungstrennung. Wenn Sie die Immobilie vermieten, darauf ein Geschäft betreiben oder mehrere Objekte besitzen, kann eine Gesellschaft Risiken abschotten, sodass ein Problem bei einem Vermögenswert nicht auf die anderen oder auf Ihr Privatvermögen durchschlägt.
• Privatsphäre. Im Register erscheint die Gesellschaft als Eigentümerin, nicht direkt Ihr Name.
• Nachlass- und Erbfolgeplanung. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann für Ihre Erben einfacher sein als ein Nachlassverfahren über im Ausland gehaltene Immobilien, und sie kann Ihnen ein costa-ricanisches Nachlassverfahren ersparen. Dieser Grund trägt in meiner Erfahrung am häufigsten.
• Mehrere Eigentümer. Wenn Sie mit Partnern oder Familie kaufen, macht die Anteilseignerschaft den Anteil jedes Einzelnen sauber und übertragbar.

SA vs. SRL: die Kurzfassung

Beide eignen sich gut zum Halten von Immobilien. Die praktischen Unterschiede, die die meisten Käufer interessieren:

• Eine S.R.L. ist meist einfacher und günstiger zu verwalten. Sie wird von Geschäftsführern (gerentes) geführt, Anteilsübertragungen können die Zustimmung der bestehenden Eigentümer erfordern, und viele Käufer empfinden sie als die sauberere Lösung für eine einzelne Immobilie. Für die US-Steuerseite ist sie zudem oft vertrauter, weil sie grob einer LLC entspricht.
• Eine S.A. hat eine formellere Struktur mit einem Vorstand (Präsident, Sekretär, Schatzmeister) und frei übertragbaren Aktien. Sie ist die traditionelle Wahl und nach wie vor sehr verbreitet.

Keine der beiden ist abstrakt „besser“. Es hängt davon ab, wie viele Eigentümer es gibt, wie Ihre steuerliche Lage im Heimatland aussieht und wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Das ist ein Gespräch für Ihren Anwalt – und, ehrlich gesagt, für Ihren Steuerberater zu Hause.

Die Kosten, die niemand erwähnt, bis es so weit ist

Hier verdiene ich mir meinen Ruf, unverblümt zu sein. Eine Gesellschaft ist keine einmalige Einrichtung. Sie ist eine laufende Verpflichtung mit wiederkehrenden Kosten, darunter:

• Die Körperschaftsabgabe (impuesto a las personas jurídicas), eine jährliche staatliche Abgabe, die jede aktive Gesellschaft schuldet – ob sie nun einen Colón verdient oder nicht.
• Jährliche Meldungen wie die Einkommenserklärung D-101 und das Register der Anteilseigner und wirtschaftlich Berechtigten D-195. Wer diese versäumt, riskiert Bußgelder oder eine blockierte Gesellschaft.
• Die Bildungs- und Kulturmarke und weitere kleine jährliche staatliche Gebühren.
• Buchhalter- und Anwaltshonorare, um die Gesellschaft im guten Stand zu halten und fristgerecht zu melden.
• Gründungskosten vorab, um die Gesellschaft überhaupt erst zu errichten.

Nichts davon ist für sich genommen enorm, aber es summiert sich Jahr für Jahr, und ich habe Käufer erlebt, die eine Gesellschaft im Autopilot gegründet, die Meldungen ignoriert und ein Chaos geerbt haben. Wer hier eine Gesellschaft besitzt, verpflichtet sich, sie jedes einzelne Jahr mit Papierkram zu füttern. Genaue Beträge nenne ich nicht, weil sie sich verschieben – holen Sie sich ein aktuelles Angebot von Ihrem Anwalt.

Wann ist also der eigene Name die bessere Wahl?

Für viele meiner Käufer – ein einzelnes Ferienhaus oder ein Altersruhesitz, den sie selbst bewohnen und nie vermieten – ist der Titel im eigenen Namen günstiger, einfacher und vollkommen sicher. Keine jährliche Körperschaftsabgabe, keine D-101, keine Gesellschaft zu pflegen. Sie besitzen trotzdem volles Eigentum mit allen Rechten.

Der Kompromiss: Persönliches Eigentum kann für Ihre Erben ein costa-ricanisches Nachlassverfahren bedeuten, und Ihr Name steht direkt im Titel. Wenn Sie das nicht beunruhigt, zahlen Sie nicht für eine Struktur, die Sie nicht brauchen.

Kann ich eine Immobilie später von meinem Namen in eine Gesellschaft überführen?

Ja, aber das ist eine Übertragung – also eine weitere Urkunde und weitere Nebenkosten. In der Regel ist es günstiger, sich vor dem Kauf richtig zu entscheiden, als hinterher umzustrukturieren.

Hilft mir eine Gesellschaft, Steuern zu vermeiden?

Nicht so, wie viele hoffen. Sie beseitigt weder die costa-ricanische Grunderwerbsteuer noch die Grundsteuern, und für US-Amerikaner kann eine ausländische Gesellschaft echte Meldepflichten-Kopfschmerzen mit der IRS erzeugen. Ziehen Sie immer einen grenzüberschreitend erfahrenen Steuerprofi hinzu, bevor Sie Einsparungen unterstellen.

Ist der Weg über eine Gesellschaft für Ausländer sicher?

Vollkommen. Ausländer können costa-ricanische Gesellschaften uneingeschränkt besitzen und kontrollieren. Das Risiko liegt nicht im Eigentum, sondern im Vernachlässigen der jährlichen Pflege.

Das ehrliche Fazit

Eine Gesellschaft ist ein Werkzeug, keine Regel. Sie glänzt bei Vermietungen, mehreren Immobilien, mehreren Eigentümern und in der Nachlassplanung – und sie ist oft überdimensioniert für ein einzelnes Haus, das Sie selbst bewohnen. Die richtige Antwort hängt von Ihrer Situation ab, und dies ist allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung: Entscheiden Sie mit Ihrem costa-ricanischen Anwalt und Ihrem Steuerberater aus dem Heimatland am Tisch.

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