7 häufige Fehler ausländischer Käufer in Costa Rica

Ich habe seit 2005 Dutzende Abschlüsse in Guanacaste begleitet – und auch eine Handvoll platzen sehen. Fast jedes Desaster, das ich erlebt habe, ging auf dieselbe kurze Liste vermeidbarer Fehler zurück. Keiner davon ist exotisch. Es sind die Abkürzungen, die Menschen nehmen, wenn sie begeistert sind, es eilig haben oder der falschen Person vertrauen. Hier sind die sieben, die ich jedem neuen Käufer auf den Arm tätowieren würde, wenn er mich ließe.

1. Die Titelprüfung überspringen

Das ist der große. Bevor Sie irgendein eingetragenes Objekt kaufen, muss Ihr Anwalt eine Titelprüfung im Registro Nacional durchführen, um zu bestätigen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und das Objekt frei von Hypotheken, Pfandrechten, Urteilen und Grenzproblemen. Ich habe „Verkäufer“ erlebt, die Land verschieben wollten, das ihnen nicht vollständig gehörte, und Grundstücke mit alten Schulden, die der Käufer geerbt hätte. Die Titelprüfung ist nicht verhandelbar. Wenn Ihnen jemand sagt, das sei schon in Ordnung, man könne sie auslassen, man kenne die Immobilie – genau dann bestehen Sie darauf.

2. Keine Wasserbescheinigung

Ein herrliches Grundstück ohne legales Wasser ist ein herrlicher Ort, um zu stehen und zu weinen. In weiten Teilen Guanacastes ist Wasser der begrenzende Faktor. Bevor Sie Land kaufen, besorgen Sie sich eine Wasserbescheinigung (carta de agua) der örtlichen ASADA oder der AyA, die einen bestehenden Anschluss oder eine verfügbare Konzession bestätigt. Die Trockenzeit hier ist real, und „es gibt einen Brunnen“ oder „der Nachbar sagt, das passt schon“ ist nicht dasselbe wie eine dokumentierte, legale Quelle. Lassen Sie es sich schriftlich bestätigen.

3. Geld ohne Treuhandkonto überweisen

Ich habe dazu einen ganzen Beitrag geschrieben und wiederhole es gern: Überweisen Sie niemals direkt an einen Verkäufer oder Makler. Ihr Geld läuft über einen SUGEF-registrierten Treuhänder mit ordentlichem Mittelherkunftsnachweis und wird erst freigegeben, wenn die Bedingungen des Geschäfts erfüllt sind. Wer Sie drängt, das Treuhandkonto zu überspringen und direkt zu überweisen, ist ein Alarmsignal, Punkt. So entstehen Opfer von Überweisungsbetrug.

4. Blind in der Maritimzone kaufen

Die ersten 200 Meter ab der Flutlinie bilden die maritime Landzone, und das meiste davon wird nicht als eingetragenes Eigentum verkauft. Es wird über Konzessionen gehalten, die mit Regeln einhergehen: Beschränkungen der ausländischen Beteiligungsquoten, befristete Laufzeiten und kommunale Aufsicht. Konzessionsimmobilien können eine gute Investition sein, wenn Sie genau verstehen, was Sie kaufen – aber Käufer verbrennen sich, wenn sie annehmen, „Beachfront“ bedeute „eingetragen wie zu Hause“. Wissen Sie, welches von beiden Sie bekommen, und lassen Sie sich die Konzessionsbedingungen von Ihrem Anwalt erklären, bevor Sie sich verlieben.

5. Kein eigener Anwalt (oder der des Verkäufers)

Beauftragen Sie Ihren eigenen, unabhängigen costa-ricanischen Anwalt. Nicht den des Verkäufers, nicht den des Bauträgers, nicht den Cousin eines Freundes, der sich „mit Immobilien auskennt“. Sie wollen jemanden, dessen einzige Aufgabe es ist, Sie zu schützen: die Titelprüfung durchzuführen, Ihren Kaufvertrag mit den richtigen Vorbehalten aufzusetzen und allein Ihnen Rechenschaft abzulegen. Es ist das am besten angelegte Geld des gesamten Prozesses – und ein Bruchteil dessen, was ein schlechtes Geschäft kostet.

6. Zu viel zahlen, weil Sie keine Vergleichswerte geprüft haben

Costa Rica hat kein ordentliches MLS mit öffentlicher Verkaufspreis-Historie wie die USA. Diese Intransparenz bedeutet, dass Angebotspreise wild streuen können, und auswärtige Käufer zahlen mitunter deutlich über Markt, weil sie nichts zum Vergleichen hatten. Arbeiten Sie mit einem Makler, der den lokalen Mikromarkt wirklich kennt – Sámara bepreist sich anders als Nosara, und das wiederum anders als Tamarindo – und verschaffen Sie sich ein echtes Bild vergleichbarer Verkäufe, bevor Sie ein Angebot abgeben. Begeisterung ist teuer.

7. HOA-Gebühren, Zufahrt und Dienstbarkeiten ignorieren

Der letzte Punkt ist eigentlich ein Bündel „langweiliger“ Details, die Geschäfte nach dem Abschluss ruinieren:

• Gebühren der Eigentümergemeinschaft. Gated Communities und geplante Siedlungen haben monatliche oder jährliche Gebühren und Regeln. Lesen Sie sie. Wissen Sie, was Sie schulden und was Sie bauen dürfen.
• Zufahrt. Ist die Straße zu Ihrem Grundstück öffentlich oder eine private Dienstbarkeit über fremdes Land? Ein rechtlich gesicherter, eingetragener Zugang ist hier keine Selbstverständlichkeit. Prüfen Sie das.
• Dienstbarkeiten und Abstandsflächen. Wegerechte, Leitungsrechte, Abstandszonen an Flüssen und das Bebauungsrecht können begrenzen, wo und was Sie bauen. Ihr Katasterplan (plano catastrado) und Ihr Anwalt sollten das ans Licht bringen, bevor Sie kaufen – nicht, nachdem Sie ein Fundament gegossen haben.

Passieren diese Fehler auch bei ehrlichen Verkäufern?

Ja. Die meisten Geschäfte, die schiefgehen, haben keinen Bösewicht. Sie haben einen gehetzten Käufer, ein fehlendes Dokument und die Annahme, „es wird schon gut gehen“. Die Abhilfe ist schlicht Sorgfalt, nicht Paranoia.

Was ist die wichtigste einzelne Absicherung?

Ihr eigener unabhängiger Anwalt, der eine vollständige Titelprüfung durchführt – plus ein Treuhandkonto für das Geld. Machen Sie diese beiden Dinge richtig, und Sie haben den Großteil des Risikos beseitigt.

Kann ich als Ausländer wirklich sicher kaufen?

Absolut. Ausländer kaufen in Guanacaste jeden Tag sicher und mit vollen Eigentumsrechten. Sicherheit entsteht durch das Einhalten des Prozesses, nicht durch Glück.

Das ehrliche Fazit

Jeder dieser Fehler ist vermeidbar – mit einem guten Anwalt, einem Treuhandkonto und einem Makler, der Ihnen die Wahrheit sagt, auch wenn sie einen Verkauf verlangsamt. Costa Rica ist einer der besten Orte der Welt, um ein Zuhause zu besitzen, und es belohnt Käufer, die den Prozess respektieren. Dies ist allgemeine Orientierung aus zwei Jahrzehnten vor Ort – bestätigen Sie jedes Detail mit Ihrem costa-ricanischen Anwalt oder Notar, bevor Sie sich binden.

Wenn Sie einen Makler wollen, der diese Checkliste ehrlich mit Ihnen durchgeht – in Sámara, Nosara, Playa Carrillo oder Tamarindo –, sprechen wir, oder beginnen Sie mit unserer Immobiliensuche. Ich verliere lieber einen Verkauf, als Ihnen bei einem dieser Fehler zuzusehen.