Front de mer au Costa Rica : terre titrée ou zone maritime

« Je veux posséder la plage. » Je l'ai entendu cent fois, généralement de la bouche de quelqu'un debout sur le sable de Sámara à l'heure dorée, et je comprends parfaitement l'attrait. Mais je dois leur dire la vérité : au Costa Rica, personne ne possède la plage. Ni vous, ni le propriétaire de la villa derrière, ni l'hôtel voisin. Et une fois que l'on comprend pourquoi, tout le marché côtier prend soudain son sens.

C'est le sujet le plus mal compris de l'immobilier costaricien, et celui où j'ai vu des étrangers perdre le plus d'argent faute de l'avoir saisi. Mettons donc les choses au clair.

La règle des 50/150 : la Zone Maritime Terrestre

Par la loi, les 200 premiers mètres à l'intérieur des terres depuis la ligne des hautes marées constituent la Zone Maritime Terrestre (Zona Marítimo Terrestre), divisée en deux :

Les 50 premiers mètres — la zone publique. Elle appartient à tous et à personne. Elle ne peut être ni possédée, ni louée, ni clôturée, ni bâtie par quiconque, point final. Chaque plage du Costa Rica est publique jusqu'à cette ligne. La villa que vous voyez « sur » la plage est en réalité en retrait, derrière elle.
Les 150 mètres suivants — la zone restreinte. Ce sont des terres en concession. Vous ne pouvez pas en être pleinement propriétaire, mais vous pouvez détenir une concession — en substance un bail de longue durée accordé par la municipalité locale, renouvelable, généralement par périodes de 20 ans.

Ainsi, quand une annonce vante un « front de mer », votre première question doit toujours être : s'agit-il d'une terre titrée ou d'une concession ? Ce sont deux animaux totalement différents, et le prix doit refléter ce que vous achetez réellement.

La terre en concession : ce qu'un bail signifie vraiment

Une concession n'est pas une arnaque — quantité de biens côtiers légitimes et de valeur dans le Guanacaste sont détenus ainsi, et on y construit de belles maisons et de beaux hôtels. Mais il faut voir clairement ce que vous obtenez :

Vous détenez un droit d'usage de la terre, accordé par la municipalité, et non une pleine propriété. Il est renouvelable mais pas permanent, et il s'accompagne de conditions.
La détention étrangère d'une concession est restreinte. En règle générale, un étranger (ou une société majoritairement détenue par des étrangers) ne peut pas détenir une concession majoritaire en son nom propre — les montages exigent souvent une participation costaricienne ou la résidence pour rester conformes. C'est exactement le genre de chose qui ne s'improvise pas ; il vous faut un avocat costaricien spécialisé dans les concessions de la ZMT.
La concession est régie par le plan d'urbanisme local (plan regulador), qui dicte ce que vous pouvez construire, à quelle échelle et pour quel usage. En l'absence de plan regulador en vigueur, il peut être tout simplement impossible d'aménager pour l'instant.
Vous versez une redevance annuelle à la municipalité pour la concession, et les cessions doivent être approuvées par la municipalité et, dans certains cas, par l'autorité nationale du tourisme (ICT).

Rien de tout cela ne rend la concession mauvaise. Cela la rend différente, et son prix doit rester inférieur à celui d'une terre titrée comparable, puisque vous louez au lieu de posséder. Quand une concession est affichée au prix de la pleine propriété, quelqu'un espère que vous ignorez la différence.

La terre titrée près de la plage : le juste milieu

Voici ce que beaucoup d'acheteurs ignorent : il existe de la véritable terre titrée en pleine propriété très près de l'océan, simplement en retrait au-delà de cette zone maritime de 200 mètres — et, dans quelques cas particuliers, des biens titrés existent à l'intérieur de ce qui serait la zone, parce qu'ils ont été légalement titrés avant l'entrée en vigueur de la loi maritime (rare, et à vérifier avec le plus grand soin).

Pour la plupart des acheteurs avec qui je travaille, le choix intelligent sur cette côte est une terre titrée avec une belle vue sur l'océan ou à quelques pas du sable, plutôt qu'une concession les pieds dedans. Vous obtenez la pleine propriété, les mêmes droits que n'importe quel Costaricien, un actif transmissible à vos enfants, et un financement comme une revente plus simples. La plage reste publique et reste à deux minutes à pied — de toute façon, vous n'alliez jamais pouvoir la clôturer.

Comment vous protéger dans une transaction côtière

Si vous prospectez où que ce soit près de l'eau dans le Guanacaste, quelques règles non négociables :

Vérifiez d'abord la nature du titre. Faites confirmer par votre avocat, au Registro Nacional, s'il s'agit d'un bien titré ou d'une concession municipale, avant de vous éprendre du lieu ou de signer quoi que ce soit.
Mesurez depuis la ligne des hautes marées. Sachez exactement où se situe le bien par rapport aux lignes des 50 et des 200 mètres. Un géomètre tranche la question.
Pour une concession, engagez un spécialiste de la ZMT. Les règles de structuration pour les étrangers sont strictes et précises. Un conseil immobilier généraliste ne suffit pas ici.
Consultez le plan regulador. Il gouverne ce qui est constructible — sur les terres en concession surtout, c'est la différence entre un terrain à bâtir et une vue hors de prix.

Un étranger peut-il posséder un bien en front de mer au Costa Rica ?

Un étranger peut posséder une terre titrée près de la plage avec des droits pleins et entiers, comme n'importe quel citoyen. Ce qu'un étranger ne peut généralement pas faire, c'est détenir en son nom propre une concession majoritaire dans la zone maritime restreinte — cela suppose des exigences de résidence et de participation locale. Et personne, étranger ou Costaricien, ne peut posséder les 50 premiers mètres publics. Confirmez toujours la structure exacte avec un avocat costaricien.

Quelle est la différence entre un bien titré et un bien en concession ?

Le bien titré (pleine propriété) est une propriété véritable inscrite au Registro Nacional, détenue sans limite de durée, librement cessible et transmissible. La concession est un bail de longue durée renouvelable accordé par la municipalité pour utiliser une terre de la zone maritime restreinte — ce n'est pas une propriété, elle est soumise à conditions, redevances et approbation en cas de cession. La terre titrée est en général plus précieuse et plus simple ; fixez les prix en conséquence.

Acheter en concession est-il une mauvaise idée ?

Non — c'est un mode légitime de détention du littoral, et bien des maisons splendides y sont bâties. Cela ne devient une mauvaise idée que si vous surpayez en croyant acheter un titre, ou si le montage de détention étrangère n'est pas correctement structuré. Avec les yeux ouverts, le bon avocat et un prix juste, une concession peut être un très bon investissement.

L'essentiel

Personne ne possède la plage au Costa Rica, et c'est en réalité une qualité — c'est ce qui fait que le littoral est public et magnifique. Les 50 premiers mètres appartiennent à tous, les 150 suivants sont des terres en concession assorties de restrictions réelles pour les étrangers, et la véritable pleine propriété commence au-delà. Les acheteurs qui réussissent ici savent laquelle des deux ils achètent et en paient le juste prix. Prenez ceci comme une orientation générale issue de deux décennies sur cette côte, pas comme un conseil juridique — pour tout achat côtier, un avocat costaricien spécialisé dans la zone maritime vaut chaque colón.

Vous songez à un bien près de l'eau sans savoir s'il est titré ou en concession ? Envoyez-moi l'annonce et je vous le dirai sans détour — ou parcourez les biens côtiers et nous distinguerons le vrai front de mer des petites lignes.