Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier au Costa Rica ? Le financement

Laissez-moi vous épargner quelques semaines de frustration avec la réponse que la plupart des acheteurs ne veulent pas entendre : si vous êtes étranger et espérez entrer dans une banque costaricienne pour obtenir un prêt sur 30 ans comme dans l'Ohio ou en Ontario, c'est très difficile, souvent impossible, et quand c'est possible, c'est cher. J'ai vu des acheteurs courir après un financement bancaire local pendant des mois pour revenir exactement au point de départ. Parlons donc de la manière dont les gens paient réellement leurs biens dans le Guanacaste.

La réalité du cash

La grande majorité des achats étrangers ici se font comptant. Ce mot effraie tant qu'on ne l'a pas décortiqué. « Comptant » ne signifie pas que vous aviez tout sur un compte courant. Cela signifie que vous n'avez pas financé le bien costaricien par une banque costaricienne. L'argent provient souvent de la vente d'un autre bien, d'un dégagement de capital sur une maison dans votre pays, de la liquidation de placements ou d'une rentrée exceptionnelle.

Le comptant fait aussi de vous un acheteur plus fort. Les vendeurs d'ici adorent une offre nette, sans condition de financement, parce qu'elle se conclut plus vite et ne peut pas s'effondrer sur un refus de prêt. Dans une situation concurrentielle pour un bon terrain à Sámara ou Nosara, le comptant l'emporte souvent, même face à une offre plus élevée mais financée.

Pourquoi les prêts des banques locales sont si difficiles pour les étrangers

Plusieurs raisons s'additionnent :

• Les banques veulent voir des revenus locaux et un historique de crédit costaricien, ce que la plupart des acheteurs étrangers n'ont pas.
• Le crédit aux non-résidents est limité, lourd en paperasse et lent.
• Les taux d'intérêt sont typiquement bien plus élevés que ceux auxquels vous êtes habitué chez vous, et les durées plus courtes.
• Le processus d'expertise et d'approbation peut traîner assez longtemps pour faire perdre l'affaire.

Ce n'est pas impossible, surtout si vous avez la résidence et des revenus locaux, mais pour l'acheteur international typique, c'est rarement la voie intelligente. N'en faites pas votre plan A.

Le financement vendeur : l'option créative la plus courante

Voici l'outil que j'utilise le plus quand un acheteur a besoin d'échelonner. Dans le financement vendeur (crédit-vendeur), le vendeur joue le rôle de la banque. Vous versez un apport, souvent de 30 à 50 %, et réglez le solde sur une durée convenue, avec intérêts, le tout garanti par une hypothèque inscrite sur le bien.

C'est souple, parce que c'est une négociation privée. Taux, durée et apport sont tous sur la table. Tous les vendeurs ne l'accepteront pas, mais beaucoup le font, en particulier ceux qui possèdent leur bien libre de toute dette et apprécient l'idée d'un revenu régulier. Quand j'ai un acheteur un peu juste, c'est la première porte à laquelle je frappe. Assurez-vous simplement que l'hypothèque est dûment inscrite au Registre National et que votre avocat rédige l'ensemble correctement, pour que chacun sache exactement où il en est.

Le financement promoteur sur les projets neufs

Si vous achetez dans un lotissement neuf ou en pré-construction, renseignez-vous sur le financement promoteur. Beaucoup de projets autour du Guanacaste proposent des plans de paiement internes, parfois sans intérêts pendant la construction, avec un solde exigible à l'achèvement. Les conditions varient énormément d'un projet à l'autre, alors lisez les petites lignes et faites-les examiner par votre avocat, mais cela peut constituer une passerelle attrayante, en particulier sur un terrain ou un appartement acheté tôt.

Un HELOC ou un refinancement chez vous : souvent le gagnant discret

Certains de mes acheteurs les plus avisés n'empruntent jamais un colón au Costa Rica. Ils mobilisent plutôt le capital de leur pays d'origine, via une ligne de crédit hypothécaire (HELOC), un refinancement avec retrait de liquidités ou une ligne adossée à des titres. Puis ils achètent ici en acheteurs comptant.

Pourquoi cette voie l'emporte souvent : les taux et conditions chez vous sont généralement bien meilleurs que tout ce qui est disponible ici, le processus d'approbation vous est déjà familier, et vous arrivez au Costa Rica capable de conclure vite et proprement. Si vous avez du capital immobilier chez vous, chiffrez cette option avant de vous croire coincé. Parlez-en à votre prêteur là-bas.

De combien de liquidités ai-je réellement besoin ?

Prévoyez le prix d'achat plus des frais de clôture d'environ 4,5 à 6,5 %. Si vous recourez au financement vendeur ou promoteur, il vous faudra aussi l'apport exigé. Et gardez un coussin, car vous ne pouvez pas intégrer les frais de clôture dans un prêt local comme vous le feriez peut-être chez vous.

Ai-je besoin de la résidence pour obtenir un financement ?

La résidence et des revenus locaux améliorent nettement vos chances auprès d'une banque costaricienne, mais même dans ce cas, la démarche reste plus lourde que chez vous. La plupart des non-résidents évitent complètement les banques locales et recourent au comptant, au financement vendeur ou à des fonds venus de leur pays.

Puis-je donner mon bien costaricien en garantie d'un prêt ?

Oui, en ce sens que les prêts vendeur et certains prêts privés sont garantis par une hypothèque inscrite sur le bien. En revanche, emprunter auprès d'une banque locale sur un bien que vous possédez déjà libre de dette se heurte aux mêmes obstacles pour les non-résidents.

Le financement vendeur est-il sûr pour l'acheteur ?

Il peut être très sûr quand il est bien fait, avec une hypothèque dûment inscrite et des clauses contractuelles claires rédigées par votre avocat. Les risques viennent des accords à la poignée de main et des papiers flous ; n'en concluez donc jamais un sans examen juridique.

L'essentiel, en toute franchise

Ne bâtissez pas votre projet costaricien autour d'un crédit local qui, probablement, ne viendra pas. Bâtissez-le autour du comptant, puis examinez le financement vendeur, les conditions promoteur ou la mobilisation de capital chez vous pour y parvenir. C'est ainsi que la grande majorité de mes acheteurs dans le Guanacaste financent réellement leur acquisition. Ceci est une orientation générale, pas un conseil financier ; soumettez vos chiffres précis à votre avocat costaricien et à votre prêteur dans votre pays.

Envie de discuter de ce qui est réaliste pour votre budget, ou de trouver des vendeurs ouverts au financement ? Contactez-moi et traçons le plan ensemble, ou parcourez les annonces en cours sur notre recherche de biens.