Aquí va un número que hace pestañear a los norteamericanos: el impuesto anual de bienes inmuebles en Costa Rica es del 0.25% del valor registrado de su propiedad. Un cuarto de uno por ciento. En una casa de $500,000 eso es como $1,250 al año. Mis clientes de Nueva Jersey y de Ontario tienden a leerlo dos veces y después preguntar, con recelo, dónde está el truco.
No hay truco en el impuesto base. De verdad es así de bajo, y es uno de los placeres calladitos de ser dueño aquí. Pero hay un segundo impuesto que los compradores de casas más finas nunca ven venir, y pasarlo por alto es como la gente termina con multas. Déjeme llevarlo por los dos, como lo hago en la mesa de mi cocina.
El impuesto municipal anual de bienes inmuebles (0.25%)
Todo dueño paga un impuesto anual sobre bienes inmuebles a la municipalidad, no al gobierno nacional. Es un 0.25% plano del valor registrado, la misma tasa en todo el país. En Guanacaste su recibo va a la municipalidad que le tocó, sea Nicoya, Santa Cruz, Hojancha o Carrillo.
Normalmente lo puede pagar en cuatro tractos trimestrales o cancelar el año entero de una vez, y muchas municipalidades le rebajan un descuentito si paga el año por adelantado. De verdad es indoloro. Lo único que le señalo: le cobran sobre el valor declarado que está en el sistema, y se supone que uno actualiza esa declaración cada cinco años más o menos. Déjela vieja y baja y el impuesto se queda bajo también, pero eso lo alcanza a la hora de vender, cuando la ganancia se mide desde esa cifra subvaluada. Manténgala honesta y al día.
El impuesto solidario a las casas de lujo
Este es el que la gente se salta. Encima del impuesto municipal, Costa Rica cobra un impuesto solidario aparte, creado en su momento para financiar vivienda para los más pobres, sobre las casas de mayor valor. Un par de cosas lo hacen su propio animal:
- Solo entra a jugar arriba de un umbral de valor que el gobierno reajusta cada año, así que si usted lo debe o no depende del corte de ese año. Muchas casas normales de Guanacaste quedan por debajo; algunas villas de gama alta, curiosamente, no.
- Se calcula primero sobre el valor de la construcción de la casa, el edificio en sí. El terreno solo cuenta una vez que la casa cruza el umbral. Así que una cabina modesta en un lote espectacular y carísimo puede no dispararlo, mientras que una construcción de lujo grande en un lote chiquito sí lo hará.
- Es progresivo, una tarifa escalonada que sube con el valor, corriendo desde como un cuarto de por ciento hasta un poco más de medio por ciento en los tramos de arriba.
- Se declara y se paga por separado, directo a Hacienda, en su propio calendario, típicamente cada enero. Nadie le manda un recordatorio amable.
Ese último punto es donde los dueños se queman. El impuesto municipal se siente como un recibo de servicios. El de lujo es una declaración nacional que usted mismo tiene que arrancar. Se le pasa y las multas e intereses se van apilando calladitos hasta que son un número de verdad. ¿Compra una casa que podría andar cerca del umbral? Que su abogado o un contador se lo evalúe el primer año y ponga un recordatorio en el calendario. No es difícil. Solo es fácil de olvidar.
¿Y la ganancia de capital cuando venda?
Costa Rica sí tiene un impuesto sobre la ganancia de capital, una adición relativamente reciente, sobre la utilidad cuando usted vende, por lo general alrededor del 15% de la ganancia, con algún alivio para la vivienda habitual. Justamente por eso ando insistiéndole a la gente que no subvalúe el precio de compra. Su ganancia se mide desde ese valor registrado, así que un número bajo a la entrada se vuelve un impuesto más gordo a la salida. Es una consideración real pero es tema aparte, y su contador costarricense se lo puede modelar según su caso.
No olvide el impuesto de sociedades
Si tiene su propiedad a través de una sociedad costarricense, una S.A. o S.R.L., la sociedad debe un pequeño impuesto anual a las personas jurídicas, haga o no haga otra cosa más que sostener su casa. Es una tarifa fija modesta, pero obligatoria y con fecha, normalmente cada enero. Déjela vencer y la sociedad se resbala de estar al día, lo que convierte una venta rutinaria en una carrera después. Si es dueño por medio de una sociedad, ponga esto en el mismo recordatorio del impuesto de lujo.
¿Cómo y cuándo pago el impuesto de propiedad en Costa Rica?
El 0.25% municipal se paga en su municipalidad, sea trimestral o una vez al año (muchas veces con descuento por pago adelantado), y muchas ya reciben pagos en línea o por banco. El impuesto solidario de lujo, si aplica, se declara y se paga por separado a Hacienda, típicamente cada enero. Distintas oficinas, distintos calendarios; no asuma que pagar uno cubre el otro.
¿De verdad el impuesto de propiedad de Costa Rica es solo 0.25%?
Sí, la tasa municipal base es un 0.25% plano del valor registrado en todo el país, que es bajísimo para estándares de Estados Unidos y Canadá. Solo recuerde que se suma al posible impuesto de lujo, al impuesto de sociedades si usa una sociedad, y a las cuotas de condominio en un residencial cerrado; así que su carga anual real es un poquito más que esa sola línea.
¿Quién tiene que pagar el impuesto solidario de lujo?
Los dueños de casas cuyo valor pasa el umbral anual que fija el gobierno, calculado primero sobre el valor de la construcción de la casa. El umbral se mueve cada año, así que una casa que califica un año podría no calificar el siguiente, y viceversa. Que su abogado o contador le revise su casa puntual; no adivine.
En resumen
Ser dueño en Costa Rica es de verdad barato de mantener. Un cuarto de por ciento al año es un regalo al lado de casi todo Estados Unidos y Canadá. El error nunca es el impuesto base. Es olvidar los extras que no le mandan recibo: el impuesto de lujo en las casas más finas y el de sociedades si es dueño por medio de una compañía, los dos autogestionados y los dos con vencimiento a principio de año. Ponga recordatorios, mantenga su valor declarado al día, y tome todo esto como guía general. Confirme sus obligaciones exactas con un abogado o contador costarricense que conozca los umbrales de este año.
¿Se pregunta si una casa puntual dispararía el impuesto de lujo, o cuánto cuesta de verdad mantener un lugar al año? Pregúnteme, le doy los números honestos, o vea las propiedades y sacamos juntos la carga anual.