La primera pregunta que casi todo comprador me hace, muchas veces antes de decirme su nombre, es alguna versión de: «¿Y yo puedo ser dueño de esto?». Veinte años vendiendo bienes raíces en Guanacaste y todavía me la hacen en la primera llamada. Así que le contesto igual que le contestaría a un amigo sentado frente a mí, con un café de por medio: sí. Un extranjero puede ser dueño de una propiedad en Costa Rica, en pleno, con los mismos derechos que tiene un tico. Sin letra chiquita escondida.
A la gente eso le sorprende. Llegan preparados para las reglas de México, o de Indonesia, o de algún lugar donde uno solo puede alquilar de por vida. Costa Rica no es así, y no lo ha sido en décadas. Es de los países más abiertos del mundo para un comprador extranjero. Pero «usted puede» y «usted lo hizo bien» son dos cosas muy distintas, y en ese espacio de por medio es donde he visto caerse buenos negocios.
¿Necesito residencia o visa para comprar?
No. Este es el mito que más me toca desarmar. Usted no necesita ser residente, no necesita visa, no necesita pasar ni una sola noche aquí. Puede entrar con el sello de turista, cerrar la compra de una casa en Playa Carrillo y devolverse a su país. He tenido clientes que compraron un lote en Nosara por videollamada y pusieron un pie en él un año después.
Ser dueño tampoco le da la residencia. Son dos trámites separados. Una casa puede ayudar más adelante a respaldar ciertas solicitudes de residencia, pero la compra en sí no le pregunta nada sobre su situación migratoria. Si alguien le dice que primero tiene que hacerse residente para poder comprar, o está confundido o lo está llevando para donde le conviene.
¿Qué puede comprar exactamente un extranjero?
La propiedad titulada en pleno dominio, lo que en el Registro Nacional se llama propiedad, está abierta a los extranjeros en igualdad de condiciones con los ticos. Una casa, un condominio, un lote pelado en las lomas arriba de Sámara, una finca ganadera con su ganado brahman encima. El mismo título, las mismas protecciones, el mismo Registro Nacional.
Hay una sola excepción que de verdad importa, y es la costa. Los primeros 200 metros medidos desde la pleamar, la zona marítimo terrestre, juegan con sus propias reglas. Los primeros 50 metros son públicos y nadie puede ser dueño de ellos. Los siguientes 150 son terreno de concesión restringido, que usted arrienda en vez de poseer, y ahí la participación extranjera está topada y estructurada distinto. Ese es un tema aparte, y le escribí sobre él en otro artículo, porque la propiedad frente al mar confunde a más compradores que cualquier otra cosa que me toque manejar. Tierra adentro o retirado de la playa, el terreno titulado es territorio completamente normal.
¿A nombre personal o a través de una sociedad costarricense?
Aquí está la verdadera decisión. Usted puede tomar el título de dos maneras: a su propio nombre, o a través de una sociedad costarricense, sea una S.A. (sociedad anónima) o la más liviana y hoy más común S.R.L. Las dos son legítimas. Cuál le conviene depende de usted, no de una «mejor práctica» universal, y cualquiera que le suelte una respuesta de cajón sin hacerle una sola pregunta sobre su vida, está adivinando.
Algunas ventajas y contras honestas que reviso con mis clientes:
- A nombre personal: lo más simple y barato. Sin obligaciones anuales de sociedad. Ideal para una casa principal que va a tener por años. La contra: menos separación entre usted y el bien, y un traspaso un poquito más engorroso más adelante.
- En sociedad (S.R.L. / S.A.): una capa de separación de responsabilidad, más fácil para meter o cambiar socios, y muchas veces más limpia para la planificación sucesoria, porque usted traspasa acciones en lugar de retitular el terreno. El costo es que la sociedad tiene sus deberes cada año: el impuesto a las personas jurídicas, la declaración anual, un agente residente, los libros al día. Descuide eso y la sociedad se cae de estar al día, y eso se vuelve un dolor de cabeza justo cuando usted quiere vender.
Y esto que casi nadie le dice: he visto las dos funcionar de maravilla y las dos dar problemas. El problema casi siempre viene de una sociedad que alguien armó hace años y después se le olvidó alimentar. Si se va por la sociedad, trátela como una mascota, no como un archivador. Necesita atención todos los años o se le muere.
¿Cómo es el proceso de verdad?
Ya que encontró la propiedad y acordaron el precio, una compra real corre más o menos así. Usted firma una opción de compra-venta. El depósito entra a una cuenta de plica (escrow) registrada, nunca al bolsillo del vendedor ni a la cuenta personal de un agente, jamás. Después su abogado corre el estudio de diligencia debida: un estudio de registro en el Registro Nacional para confirmar que el vendedor es dueño y está libre de gravámenes, la revisión del plano catastrado, el estado del impuesto de bienes inmuebles, y la que es decisiva en Guanacaste, una carta de agua vigente de la ASADA local. Luego un notario redacta la escritura de traspaso e inscribe el nuevo título.
Fíjese quién falta en esa lista. Ningún banco cerrándole la puerta porque su pasaporte es del color equivocado. El sistema es de verdad abierto. Solo que premia al comprador que hace la tarea y castiga calladito al que confía en un apretón de manos y una buena sonrisa.
¿Puedo comprar en Costa Rica sin venir nunca?
Legalmente, sí. Con un poder bien redactado, su abogado puede firmar por usted y usted cierra a distancia. Pero le voy a ser honesto: yo empujo a mis clientes a que vean la propiedad, o que al menos manden a alguien de confianza. Las fotos favorecen, y la diferencia entre «a 10 minutos de la playa» y «a 10 minutos si el río va bajo» se siente en el terreno, no en un anuncio.
¿Es seguro mandar plata por una propiedad en el extranjero?
Lo es cuando la plata se mueve por medio de un agente de plica (escrow) con licencia y registrado, que es lo normal aquí. La plica protege a las dos partes: los fondos no se liberan hasta que se cumplan las condiciones y el título esté limpio. Lo inseguro es transferirle el depósito directo a una persona porque le cayó bien. Exija plica. Un vendedor serio la va a esperar.
¿Pongo la propiedad en una sociedad o a mi nombre?
Depende de sus metas: responsabilidad, planificación sucesoria, si va a meter socios, y cuánta administración anual está dispuesto a cargar. No hay una sola respuesta correcta, y esta es una pregunta para un abogado costarricense que ya escuchó su caso puntual, no para una regla general de un blog.
En resumen
Los extranjeros compran bienes raíces aquí todas las semanas, con los mismos derechos que cualquiera nacido en Nicoya y sin necesidad de residencia. La puerta legal está abierta de par en par. Lo que separa una compra tranquila de una historia de terror no es su nacionalidad. Es si usó plica, si corrió un estudio de registro en forma, si confirmó el agua, y si se asesoró con un abogado o notario costarricense de verdad en lugar de con la palabra tranquilizadora de un desconocido. Tome este artículo como un mapa amistoso, no como asesoría legal, y confirme los detalles con su propio abogado.
Si quiere una respuesta clara sobre una propiedad puntual o sobre cuál estructura le conviene, escríbame y le digo lo que de verdad pienso. O empiece por ver lo que hay en el mercado en Guanacaste ahora mismo.