Können Ausländer in Costa Rica Immobilien kaufen? Ja – so geht es

Die erste Frage, die mir fast jeder Käufer stellt – meist noch bevor er mir seinen Namen genannt hat –, ist eine Variante von: „Darf ich das hier überhaupt besitzen?“ Zwanzig Jahre verkaufe ich nun Immobilien in Guanacaste, und ich höre sie noch immer beim ersten Telefonat. Lassen Sie mich also so antworten, wie ich es einem Freund am Tisch gegenüber sagen würde: Ja. Ausländer können in Costa Rica uneingeschränkt Eigentum erwerben, mit denselben Rechten wie ein costa-ricanischer Staatsbürger. Kein Haken im Kleingedruckten.

Das überrascht viele. Sie erwarten Regeln wie in Mexiko oder Indonesien, oder ein Land, in dem man nur pachten kann. Costa Rica ist anders. Es gehört seit Jahrzehnten zu den offensten Ländern der Welt für ausländische Käufer. Aber „Sie dürfen“ und „Sie haben es richtig gemacht“ sind zwei sehr verschiedene Dinge – und in der Lücke dazwischen habe ich Geschäfte schiefgehen sehen.

Brauchen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum für den Kauf?

Nein. Das ist der mit Abstand häufigste Mythos, den ich ausräumen muss. Sie müssen weder Resident sein noch ein Visum besitzen, und Sie müssen nicht einen einzigen Tag im Jahr hier leben. Sie können mit einem Touristenstempel einreisen, ein Haus in Playa Carrillo kaufen und wieder nach Hause fliegen. Ich hatte Kunden, die ein Grundstück in Nosara per Videocall gekauft und es erst ein Jahr später zum ersten Mal betreten haben.

Umgekehrt verleiht Ihnen Immobilieneigentum auch keinen Aufenthaltsstatus – das sind getrennte Verfahren. Ein Hauskauf kann später bestimmte Anträge auf eine Aufenthaltsgenehmigung stützen, doch der Kauf selbst stellt keinerlei Anforderungen an Ihren Einwanderungsstatus. Wenn Ihnen jemand erzählt, Sie müssten erst Resident werden, um kaufen zu dürfen, ist er entweder schlecht informiert – oder er will Sie irgendwohin lenken.

Was genau kann ein Ausländer besitzen?

Voll eingetragenes Grundeigentum – das umfassende Eigentumsrecht, im Registro Nacional (dem nationalen Grundbuch) als propiedad geführt – steht Ausländern gleichberechtigt mit Staatsbürgern offen. Ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück in den Hügeln über Sámara, eine bewirtschaftete Finca. Sie halten denselben Titel, mit demselben Schutz, eingetragen in demselben nationalen Register.

Es gibt genau eine nennenswerte Ausnahme, und das ist die Küste. Die ersten 200 Meter ab der Flutlinie – die maritime Landzone – funktionieren anders: Die ersten 50 Meter sind öffentlich und können von niemandem besessen werden, die folgenden 150 Meter sind beschränktes „Konzessionsland“, das Sie pachten, nicht besitzen. Auf Konzessionsland ist ausländisches Eigentum gedeckelt und anders strukturiert. Das ist ein Thema für sich, über das ich gesondert geschrieben habe – denn an Strandlagen scheitern in Costa Rica mehr Käufer als an allem anderen. Bei eingetragenem Land im Landesinneren oder mit Abstand zum Strand stehen Sie dagegen auf völlig normalem Boden.

Eigener Name oder costa-ricanische Gesellschaft?

Hier liegt die eigentliche Entscheidung. Sie können den Titel auf zwei Wegen halten: auf Ihren eigenen Namen oder über eine costa-ricanische Gesellschaft – entweder eine S.A. (Sociedad Anónima, eine Aktiengesellschaft) oder die schlankere, verbreitetere S.R.L. (eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung). Beide sind legitim. Welche zu Ihnen passt, hängt von Ihnen ab, nicht von einer universellen „Best Practice“ – und wer Ihnen eine Pauschalantwort gibt, ohne Fragen zu stellen, rät nur.

Ein paar ehrliche Abwägungen, die ich mit meinen Kunden durchgehe:

• Eigener Name: am einfachsten und günstigsten. Keine jährlichen Gesellschaftspflichten. Ideal für ein Eigenheim, das Sie langfristig halten. Der Nachteil: weniger Trennung zwischen Ihnen und dem Vermögenswert, und eine spätere Übertragung kann etwas umständlicher sein.
• Gesellschaft (S.R.L. / S.A.): eine zusätzliche Ebene der Haftungstrennung, einfacheres Hinzufügen oder Wechseln von Eigentümern und mitunter sauberer für die Nachlassplanung – Sie können Anteile übertragen, statt Land neu eintragen zu lassen. Der Preis: Die Gesellschaft hat jährliche Pflichten – die Körperschaftsabgabe (impuesto a las personas jurídicas), eine jährliche Meldung, einen ansässigen Vertreter, ordentlich geführte Bücher. Wer das vernachlässigt, verliert den guten Stand der Gesellschaft – und das wird genau dann zum Ärgernis, wenn Sie verkaufen wollen.

Ich habe beides wunderbar funktionieren und beides Kummer bereiten sehen. Der Kummer stammt meist von einer Gesellschaft, die jemand vor Jahren gegründet und dann vergessen hat zu füttern. Wenn Sie den Weg über eine Gesellschaft gehen, behandeln Sie sie wie ein kleines Haustier, nicht wie einen Aktenschrank: Sie braucht jedes Jahr Zuwendung.

Wie der eigentliche Ablauf aussieht

Sobald Sie die Immobilie gefunden und sich auf einen Preis geeinigt haben, läuft ein echter Kauf ungefähr so: Sie unterzeichnen einen Kaufoptionsvertrag, zahlen die Anzahlung auf ein registriertes Treuhandkonto (Escrow) ein – niemals auf das Privatkonto des Verkäufers oder eines Maklers, unter keinen Umständen – und lassen Ihren Anwalt die Due Diligence durchführen. Das heißt: eine Titelprüfung im Registro Nacional, um zu bestätigen, dass der Verkäufer lastenfrei Eigentümer ist, eine Kontrolle des Katasterplans (plano catastrado), des Grundsteuerstands und – in Guanacaste entscheidend – einer gültigen Wasserbescheinigung (carta de agua) der örtlichen ASADA. Anschließend setzt ein Notar die Übertragungsurkunde auf und lässt den neuen Titel eintragen.

Beachten Sie, wer auf dieser Liste fehlt: keine Bank, die Ihnen erklärt, Sie dürften nicht teilnehmen, weil Ihr Pass die falsche Farbe hat. Das System ist wirklich offen. Es belohnt nur den Käufer, der seine Hausaufgaben macht – und bestraft den, der einem Handschlag vertraut.

Kann ich in Costa Rica kaufen, ohne je vor Ort gewesen zu sein?

Rechtlich ja – mit einer sauber aufgesetzten Vollmacht kann Ihr Anwalt für Sie unterschreiben, und Sie können den Kauf aus der Ferne abschließen. Ehrlich gesagt dränge ich meine Kunden aber dazu, die Immobilie anzusehen oder zumindest jemanden zu schicken, dem sie vertrauen. Fotos schmeicheln, und der Unterschied zwischen „10 Minuten zum Strand“ und „10 Minuten, wenn der Fluss niedrig steht“ ist etwas, das man vor Ort spürt, nicht im Exposé.

Ist es sicher, Geld für eine Immobilie ins Ausland zu überweisen?

Ja – sofern das Geld über einen lizenzierten, registrierten Treuhänder läuft, was hier der Standard ist. Das Treuhandkonto schützt beide Seiten: Die Mittel werden erst freigegeben, wenn die Bedingungen erfüllt sind und der Titel sauber ist. Die unsichere Variante ist, eine Anzahlung direkt an eine Person zu überweisen, weil sie nett wirkte. Bestehen Sie auf dem Treuhandkonto. Ein seriöser Verkäufer erwartet das ohnehin.

Sollte ich die Immobilie über eine Gesellschaft oder auf meinen eigenen Namen halten?

Das hängt von Ihren Zielen ab – Haftung, Nachlassplanung, ob Partner hinzukommen und wie viel jährlichen Verwaltungsaufwand Sie tragen wollen. Es gibt keine allgemeingültige Antwort, und diese Frage gehört zu einem costa-ricanischen Anwalt, der Ihre konkrete Situation kennt – nicht zu einer Faustregel aus einem Blog.

Das Fazit

Ausländer können in Costa Rica Immobilien besitzen – und tun es Woche für Woche, mit denselben Rechten wie jeder hier Geborene und ohne Aufenthaltsstatus. Die rechtliche Tür steht weit offen. Was einen reibungslosen Kauf von einem warnenden Beispiel trennt, ist nicht die Nationalität – sondern ob Sie ein Treuhandkonto genutzt, eine ordentliche Titelprüfung durchgeführt, das Wasser bestätigt und den Rat eines echten costa-ricanischen Anwalts oder Notars eingeholt haben statt der Beschwichtigung eines Fremden. Verstehen Sie diesen Artikel als freundliche Landkarte, nicht als Rechtsberatung; klären Sie die Details mit Ihrem eigenen Anwalt.

Wenn Sie eine klare Antwort zu einer konkreten Immobilie oder zur passenden Eigentumsstruktur möchten, nehmen Sie Kontakt auf – ich sage Ihnen, was ich wirklich denke – oder beginnen Sie damit, das aktuelle Angebot in Guanacaste zu durchstöbern.