Kaufnebenkosten in Costa Rica: Was ausländische Käufer wirklich zahlen

Ein Kunde schüttelte mir einmal auf einem wunderschönen Grundstück bei Tamarindo die Hand, hocherfreut über den ausgehandelten Preis – und wurde dann ein wenig blass, als ich die Kaufnebenkosten erwähnte. „Moment, das kommt noch obendrauf?“ Ja, das kommt obendrauf. Und ich möchte, dass Sie es jetzt von mir hören, bei diesem sprichwörtlichen Kaffee, statt es im Büro des Notars im Magen zu spüren. Reden wir also über echte Zahlen.

Kalkulieren Sie in Costa Rica grob 4,5 bis 6,5 % des Kaufpreises an Nebenkosten ein. Bei einer Immobilie für 400.000 US-Dollar sind das etwa 18.000 bis 26.000 US-Dollar. Kein Kleingeld – und es lohnt sich, das vom ersten Tag an einzuplanen, statt am Ende zu improvisieren.

Woraus setzen sich die 4,5–6,5 % zusammen?

Die Zahl ist keine große geheimnisvolle Gebühr, sondern ein Stapel kleinerer, größtenteils staatlich festgelegter Posten. Hier die ehrliche Aufschlüsselung, wohin das Geld fließt:

• Grunderwerbsteuer: der größte Posten, eine nationale Steuer auf die Übertragung selbst, in der Größenordnung von 1,5 % des eingetragenen Werts.
• Register- und Stempelgebühren: ein Bündel kleiner Abgaben (nationales Register, Gemeinde, Fiskalmarke, Agrarabgabe, Anwaltskammer), die zusammengenommen einen weiteren Batzen ergeben – grob gerechnet noch einmal rund ein Prozent.
• Notar-/Anwaltshonorare: In Costa Rica ist der Notar ein besonders zugelassener Anwalt, der die Urkunde aufsetzt und eintragen lässt. Die Honorare folgen einer offiziellen, preisabhängigen Gebührenordnung – oft rund 1–2 % –, wobei Anwälte bei größeren Transaktionen die oberen Stufen häufig herunterverhandeln. Fragen Sie nach.
• Treuhandgebühr: eine Pauschale, in der Regel einige Hundert bis etwa tausend US-Dollar, für den registrierten Treuhänder, der die Gelder sicher verwahrt und freigibt.
• Gesellschaftsgründung (optional): Wenn Sie den Titel über eine neu gegründete S.R.L. oder S.A. halten, planen Sie mehrere Hundert US-Dollar zusätzlich für die Gründung ein.

Ich nenne bewusst Spannen. Die genauen Beträge bewegen sich mit dem eingetragenen Preis und der Gebührenordnung des Anwalts, und mir ist lieber, Sie lassen sich die exakten Summen von Ihrem eigenen Anwalt bestätigen, als mich auf eine Nachkommastelle festzunageln. Aber der Rahmen von 4,5–6,5 % hat sich über Jahre in allen von mir abgeschlossenen Transaktionen bestätigt.

Wer zahlt was – Käufer oder Verkäufer?

Hier zählt die örtliche Gepflogenheit – und hier verdient ein guter Makler sein Geld. Nach langjähriger Praxis in Costa Rica werden Grunderwerbsteuer, Stempel und Notarhonorare üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Auch die Treuhandgebühren werden oft geteilt. Die Maklerprovision zahlt traditionell der Verkäufer.

Aber verstehen Sie mich richtig: Nichts davon ist Gesetz. Es ist Gepflogenheit, und Gepflogenheiten sind verhandelbar. In einer gefragten Ecke Guanacastes kann ein Verkäufer darauf bestehen, dass der Käufer alles übernimmt; bei einer Immobilie, die lange am Markt liegt, kann ein Käufer verlangen, dass der Verkäufer mehr davon trägt. Ich habe es in beide Richtungen aufgesetzt. Entscheidend ist, dass das Wer-zahlt-was im Kaufoptionsvertrag steht, bevor jemand unterschreibt – damit beim Abschluss niemand improvisiert.

Die Kosten, an die man erst denkt, wenn es zu spät ist

Der Prozentsatz oben betrifft den Abschluss selbst. In seiner Nachbarschaft lauern Posten, die Käufer kalt erwischen:

• Due Diligence: Titelprüfung, Kontrolle des Katasterplans und der Wasserbescheinigung. Mal im Anwaltshonorar enthalten, mal separat berechnet. So oder so äußerst gut angelegtes Geld.
• Währungs- und Überweisungskosten: Internationale Transfers und der Umtausch in Dollar oder Colones kosten Bankgebühren und Spread. Bei einer großen Summe kann allein der Wechselkurs echtes Geld kosten – oder sparen.
• Laufende Kosten im ersten Jahr: streng genommen keine Kaufnebenkosten, aber sie folgen unmittelbar – die jährliche kommunale Grundsteuer (rund 0,25 %), gegebenenfalls die Luxusimmobiliensteuer bei höherwertigen Häusern, die Gebühren der Eigentümergemeinschaft in einer Gated Community und die Körperschaftsabgabe, falls Sie über eine Gesellschaft gekauft haben.

Eine Falle, die einen Namen verdient: den Preis zu niedrig beurkunden

Weil sich mehrere dieser Kosten am eingetragenen Wert bemessen, werden Käufer gelegentlich gedrängt, einen niedrigeren als den tatsächlich gezahlten Preis beurkunden zu lassen, um Steuern zu sparen. Ich sage es unverblümt: Tun Sie es nicht. Es ist nicht legal, der Staat ist bei Bewertungen deutlich wachsamer geworden, und es schadet stillschweigend Ihnen. Wenn Sie eines Tages verkaufen, wird Ihr Veräußerungsgewinn an diesem künstlich niedrigen beurkundeten Preis gemessen – Sie sparen jetzt ein wenig und zahlen es später mit Zinsen zurück. Eine saubere Papierspur ist mehr wert als der Rabatt.

Sind die Kaufnebenkosten in Costa Rica verhandelbar?

Die staatlichen Anteile – Grunderwerbsteuer und Stempel – sind gesetzlich festgelegt; wegverhandeln lassen sie sich nicht, nur die Frage, wer sie trägt. Bei den Notarhonoraren größerer Transaktionen gibt es oft Spielraum, und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist ohnehin frei verhandelbar. Dieses Gespräch führt man vorab, schriftlich, im Kaufvertrag.

Zahle ich die Nebenkosten in Dollar oder in Colones?

Die meisten Transaktionen im Küstenmarkt von Guanacaste werden in US-Dollar ausgezeichnet und bezahlt, und Treuhandkonten wickeln Dollar problemlos ab. Einige staatliche Gebühren werden in Colones zum offiziellen Wechselkurs berechnet, doch als Käufer finanzieren Sie in der Regel alles in Dollar. Klären Sie die Abwicklung mit Ihrem Treuhänder, damit es am Tag der Überweisung keine Überraschungen gibt.

Zahlt der Käufer die Maklerprovision?

Üblicherweise nein – die Provision des Maklers zahlt hier der Verkäufer. Ist ein Geschäft anders strukturiert, ist das ungewöhnlich und muss Ihnen klar und schriftlich offengelegt werden, bevor Sie sich binden.

Das Fazit

Planen Sie 4,5–6,5 % des Kaufpreises an Nebenkosten ein, wissen Sie, dass das meiste davon staatlich festgelegt ist und vieles Übrige üblicherweise mit dem Verkäufer geteilt wird – und lassen Sie jede Aufteilung vor der Unterschrift in den Kaufvertrag schreiben. Nehmen Sie die Summe vom ersten Tag an ins Budget, damit sie eine erwartete Position ist und kein Hinterhalt. Und verstehen Sie diese Zahlen als allgemeine Orientierung – die exakten Beträge für Ihre konkrete Immobilie und Struktur nennt Ihnen Ihr costa-ricanischer Anwalt oder Notar.

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