Acheter une maison à Playa Carrillo et Sámara quand on est étranger

Playa Carrillo et Sámara se trouvent côte à côte sur la côte Pacifique de la péninsule de Nicoya. Carrillo est la plus calme des deux : une longue courbe de plage bordée de palmiers, où presque rien n'est construit sur le sable. Sámara, à dix minutes par la route, a les cafés, l'école de surf et l'animation d'un petit village. Beaucoup de gens venus pour une semaine commencent à regarder les annonces avant même de reprendre l'avion.

Si c'est votre cas, voici les questions que j'entends le plus souvent de la part d'acheteurs des États-Unis, du Canada et d'Europe, avec des réponses propres à ce bout de côte.

Oui, vous pouvez en être pleinement propriétaire

Le Costa Rica accorde aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'à ses propres citoyens. Vous n'avez besoin ni de résidence, ni d'associé local, ni d'autorisation spéciale pour acheter un bien titré. Vous pouvez le détenir en nom propre ou via une société costaricienne. Le meilleur choix dépend de votre situation fiscale dans votre pays : c'est une question pour votre avocat et votre comptable, pas pour une page d'annonce.

Ce qui compte le plus autour de Carrillo et de Sámara, ce n'est pas votre passeport. C'est le type de terrain que vous achetez.

Terrain titré ou zone maritime

La loi costaricienne sur la zone maritime terrestre (loi 6043) traite les premiers 200 mètres à partir de la ligne des hautes mers ordinaires différemment de tout le reste :

• Les 50 premiers mètres constituent la zone publique. Personne ne peut la posséder ni l'occuper. Elle est réservée à l'usage public et au libre passage, c'est pourquoi toutes les plages du Costa Rica sont publiques.
• Les 150 mètres suivants forment la zone restreinte. Le terrain n'y est pas possédé : il est détenu sous forme de concession accordée par la municipalité pour une durée déterminée, selon des règles qui limitent la participation étrangère. La loi interdit les concessions aux étrangers ayant moins de cinq ans de résidence et aux sociétés détenues à plus de 50 % par des étrangers.

Pour la plupart des acheteurs étrangers, la réponse est donc simple : achetez un bien titré (propiedad inscrita), en dehors de la bande des 200 mètres. Autour de Carrillo et de Sámara, beaucoup des plus belles maisons se trouvent juste derrière la zone maritime ou sur les collines au-dessus, assez près pour aller à la plage à pied et entièrement titrées. L'étude de titre de votre avocat confirmera exactement ce qui est enregistré, et le plan cadastral (plano catastrado) montre où se situe le bien par rapport à la zone.

Si un vendeur vous propose un bien « en bord de mer » à bas prix, demandez d'abord s'il est titré ou en concession. Cette seule question évite bien des déceptions.

Ce que coûte vraiment la signature

Ici, les frais d'acquisition sont bien encadrés par la loi ; prévoyez-les dès le premier jour :

• Droit de mutation : 1,5 % du montant le plus élevé entre le prix de vente et la valeur fiscale enregistrée.
• Frais et timbres du Registre national : le seul tarif de transfert du Registre est de 0,5 %, auquel s'ajoutent des timbres fiscaux.
• Honoraires du notaire : au Costa Rica, le notaire est un avocat habilité. Ses honoraires suivent un barème officiel dégressif, et la TVA de 13 % s'y applique.
• Séquestre (escrow) : la plupart des acheteurs passent par un agent séquestre réglementé plutôt que de payer directement le vendeur.

Au total, de nombreux avocats et agents locaux conseillent de prévoir environ 3,5 % à 4 % du prix d'achat côté acheteur. La répartition des frais se négocie et doit figurer dans le contrat d'achat. Demandez toujours à votre notaire une estimation détaillée avant de signer.

Les impôts une fois propriétaire

Les coûts récurrents sont modestes comparés à la majeure partie de l'Amérique du Nord :

• Taxe foncière municipale : 0,25 % par an sur la valeur enregistrée auprès de la municipalité. Votre avocat confirmera de quelle municipalité dépend la maison et que le vendeur est à jour de ses paiements.
• Taxe sur les résidences de luxe (impuesto solidario) : un impôt annuel distinct versé au ministère des Finances. Il ne s'applique que lorsque la valeur de la construction (et non du terrain) dépasse un seuil fixé chaque année. Pour 2026, ce seuil est de ₡143 millions, et la première tranche paie 0,25 %. Beaucoup de maisons de la région sont en dessous, mais faites-le vérifier.

Avant la signature, votre avocat doit aussi confirmer que le vendeur est à jour de ses taxes municipales et de ses charges de copropriété, car les impayés peuvent suivre le bien.

Résidences fermées et copropriétés

Beaucoup de maisons autour de Carrillo et de Sámara se trouvent dans de petites résidences fermées avec piscine commune, sécurité et routes entretenues. La plupart sont organisées selon la loi costaricienne sur la copropriété (loi 7933). Concrètement :

• Les charges mensuelles (cuotas) couvrent la sécurité, la piscine, l'entretien des jardins et les parties communes.
• Le règlement (reglamento) fixe les règles sur le bruit, les animaux, les constructions et la location de courte durée.
• Les charges impayées deviennent une hypothèque légale sur le lot : demandez un relevé prouvant que le vendeur est à jour.

Demandez le règlement tôt et lisez les règles de location avant de tomber amoureux. Certaines résidences accueillent volontiers la location saisonnière ; d'autres la limitent.

Si vous comptez louer

Carrillo et Sámara sont des marchés de location saisonnière établis, avec une demande toute l'année de la part de surfeurs, de familles et de télétravailleurs. Si la maison doit générer des revenus, connaissez les règles :

• Enregistrement : la loi 9742 encadre la location de courte durée (de 24 heures à un an). Les hôtes s'enregistrent auprès de l'Institut costaricien du tourisme (ICT).
• TVA : l'hébergement de courte durée est soumis à une TVA de 13 %, déclarée chaque mois à l'administration fiscale. Les plateformes la retiennent dans certains cas ; vérifiez donc comment vos réservations sont payées.
• Gestion : à moins de vivre sur place, il vous faudra quelqu'un sur le terrain pour les arrivées, le ménage, l'entretien et les messages des voyageurs.

Acheter une maison déjà exploitée en location saisonnière raccourcit beaucoup la courbe d'apprentissage : il y a un historique de réservations, des avis et une équipe qui connaît déjà la maison.

Vivre au rythme de la zone bleue

La péninsule de Nicoya est l'une des zones bleues d'origine dans le monde, ces régions identifiées par les recherches de Dan Buettner pour la longévité et la santé exceptionnelles de leurs habitants. Au quotidien, cela ressemble à une vie en plein air : des promenades matinales sur une plage déserte, du poisson frais et des fruits, des voisins qui se connaissent encore, et un rythme qui n'a rien d'une station balnéaire.

Venir jusqu'ici

La plupart des acheteurs atterrissent à l'aéroport international Daniel Oduber de Liberia (LIR), desservi par des vols directs depuis de nombreuses villes des États-Unis et du Canada. De là, Playa Carrillo est à environ deux heures à deux heures et demie de route, sur routes goudronnées. Si vous venez des États-Unis ou du Canada, vous pouvez en général rester jusqu'à 180 jours par visite en tant que touriste. L'agent de l'immigration fixe la durée exacte de chaque séjour, mais c'est une fenêtre confortable pour passer une saison entière ici le temps de vous décider.

Une marche à suivre qui fonctionne ici

1. Venez, et restez une semaine. Louez dans le secteur qui vous intéresse. Carrillo et Sámara ont chacune leur ambiance.
2. Engagez votre propre avocat et menez une vérification complète : registre, plan cadastral, charges, impôts, eau et permis.
3. Signez un contrat d'achat avec un acompte placé sous séquestre.
4. Signez l'acte devant notaire, faites-le inscrire au Registre national, puis transférez les services, la copropriété et, le cas échéant, l'enregistrement de location.

Une maison qui coche déjà toutes les cases

Si vous cherchez à Playa Carrillo en ce moment, Tropical Eden mérite le détour. C'est une maison clé en main de trois chambres et deux salles de bains d'environ 240 m², construite en 2016 sur un terrain de 1 292 m² à Loma Verde, une résidence fermée avec une grande piscine style resort et une sécurité 24 h/24 et 7 j/7, à quelques minutes des plages de Playa Carrillo et de Sámara. C'est un bien titré : un acheteur étranger peut donc en être pleinement propriétaire. Elle est vendue meublée et déjà exploitée en location saisonnière, et son prix vient de passer de 499 000 $ à 489 000 $.

Voir toutes les photos, la vidéo et tous les détails de Tropical Eden →

Des questions sur l'achat à Carrillo ou à Sámara ? Écrivez-moi sur WhatsApp au +506 7009-9447. Je travaille sur cette côte depuis 2005 et je vous répondrai franchement.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Vérifiez les détails de votre achat avec votre propre avocat costaricien.